Martin Pešl 15.01.2025
Darování nemovitosti je oblíbeným způsobem převodu majetku mezi blízkými osobami, například rodiči a dětmi. Tento proces však s sebou přináší několik právních a daňových aspektů, které je třeba zvážit. Jedním z důležitých témat, které v této souvislosti stojí za zmínku, je časový test, jenž hraje klíčovou roli při osvobození příjmu z prodeje nemovitosti od daně.
Co je časový test?
Časový test určuje, po jak dlouhé době vlastnictví nemovitosti může být příjem z jejího prodeje osvobozen od daně z příjmů. Aktuálně platí, že pokud vlastník drží nemovitost alespoň 10 let, příjem z jejího následného prodeje je osvobozen od daně z příjmů fyzických osob. Tato lhůta je zkrácena na 2 roky, pokud vlastník v nemovitosti měl své bydliště bezprostředně před prodejem.
Časový test a darování
Při darování nemovitosti se časový test „resetuje“, tedy začíná znovu běžet od okamžiku, kdy nový vlastník (obdarovaný) nemovitost nabude. Výjimkou je pouze případ, kdy se darování uskuteční formou dědictví.
Výjimka: Dědictví a sčítání doby vlastnictví
Pokud nový vlastník získá nemovitost prostřednictvím dědictví od osoby blízké v řadě přímé (například od rodičů nebo prarodičů), započítává se do časového testu i doba vlastnictví původního vlastníka. Tím je zajištěno, že dědicové v přímé linii mohou nemovitost prodat bez obav z daňové zátěže, pokud celková doba vlastnictví přesáhne 10 let.
Praktický příklad
Darování: Otec daruje dům svému synovi, který jej za tři roky prodá. V tomto případě syn musí počítat s tím, že bude platit daň z příjmu, protože časový test začal běžet od okamžiku darování a nedosáhl požadované lhůty 10 let.
Dědictví: Syn zdědí stejný dům po otci, který jej vlastnil 8 let. V tomto případě se započítává doba vlastnictví otce i syna. Pokud syn dům prodá například za 2 roky, splní podmínky časového testu (celková doba vlastnictví je 10 let) a příjem bude osvobozen od daně.
Jaké další faktory je třeba zvážit?
Osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí: V současnosti je darování mezi osobami blízkými osvobozeno od této daně. Oceňování nemovitosti: Pro daňové účely může být nutné stanovit hodnotu nemovitosti prostřednictvím znaleckého posudku. Záměr prodeje: Pokud obdarovaný plánuje nemovitost prodat brzy po darování, měl by pečlivě zvážit daňové dopady.
Závěrem
Darování nemovitosti je často gesto štědrosti a snahy omezit administrativní a daňové komplikace při převodu majetku v rodině. Je však důležité si uvědomit, že časový test při darování začíná běžet od nuly. Pokud plánujete darovat nebo prodat nemovitost, doporučujeme konzultaci s odborníkem, který vám pomůže se správnou interpretací zákonů a optimalizací daňových povinností.
