Martin Pešl 21.03.2025
Zvažujete koupi bytu a rozhodujete se mezi osobním a družstevním vlastnictvím? Každá forma má svá specifika, která ovlivňují nejen způsob pořízení, ale i možnosti užívání, financování, darování či dědění. V tomto přehledném článku najdete praktické srovnání obou variant, včetně výhod, nevýhod a daňových souvislostí – vše z pohledu realitní praxe a potřeb klienta.
Družstevní byt – výhody a nevýhody
Pořízení družstevního bytu
Družstevní podíly u starších bytů lze jen omezeně financovat hypotékou, protože se nejedná o nemovitost zapsanou v katastru. Některé banky však poskytnou hypoteční úvěr v případě, že je reálně plánovaný nebo schválený převod bytu do osobního vlastnictví – například pokud o tom rozhodlo družstvo nebo se jednotka může v budoucnu vyčlenit.
Menší konkurence na trhu
O družstevní byty je nižší zájem než o byty v osobním vlastnictví, což zvyšuje šanci na výhodnější vyjednání ceny.
Složitější prodej
Při prodeji podílu v družstvu je často potřeba souhlas družstva a celý proces může být pomalejší. Klient nemá plnou kontrolu nad prodejem.
Darování podílu
Podíl v družstvu je možné darovat, ale nepodléhá zápisu do katastru. Převod je třeba oznámit družstvu. Družstvo nemůže bezdůvodně odmítnout darování, ale pokud si to stanovy určují, může ovlivnit, zda se nový nabyvatel stane členem družstva. Bez tohoto členství není možné byt užívat, i když je podíl již převeden. V případě darování blízkým osobám zpravidla nevznikají komplikace.
Dědictví
Dědí se podíl v družstvu, nikoli nemovitost. Nový dědic se musí stát členem družstva – většinou formálně, ale je třeba ověřit stanovy. Družstvo nemůže dědictví zcela odmítnout, ale může mít podmínky pro vstup nového člena.
Daňové aspekty
U družstevních bytů se neplatí daň z nemovitosti. Příjem z prodeje podílu může být zdaněn, pokud nejsou splněny podmínky pro osvobození (např. délka vlastnictví). U darování a dědictví mezi blízkými osobami se daň z příjmu obvykle neuplatňuje. Daň z nabytí nemovitosti se na družstevní podíly nevztahuje.
Užívání družstevního bytu
Správa a údržba domu zajištěna družstvem
O technický stav domu, rekonstrukce nebo opravy se stará družstvo. Klient není přímo odpovědný za větší zásahy do objektu.
Možnost ovlivnit chod domu
Člen družstva se může účastnit členských schůzí, navrhovat změny nebo ovlivňovat rozhodnutí o správě domu.
Omezená možnost rekonstrukcí
Pro větší stavební úpravy v bytě (např. změna dispozic) je zpravidla nutný souhlas družstva.
Omezená právní jistota
Klient nevlastní byt jako nemovitost, ale pouze právo k jeho užívání. V případě problémů se správou družstva může být omezený v rozhodování nebo ochraně svých práv.
Riziko neplatičů
Pokud někteří členové družstva neplatí, může být potřeba zvýšit platby ostatních, aby se pokryly provozní náklady.
Byt v osobním vlastnictví – výhody a nevýhody
Pořízení bytu v osobním vlastnictví
Plné vlastnictví nemovitosti
Klient je zapsán v katastru nemovitostí jako vlastník a může s bytem volně nakládat – prodat, pronajmout, darovat nebo rekonstruovat.
Výhodnější hypotéky
Hypoteční trh preferuje byty v osobním vlastnictví. Klient má k dispozici širší nabídku bank, nižší úrokové sazby a delší splatnosti.
Zhodnocení investice
Hodnota nemovitosti může v čase růst, zejména v atraktivních lokalitách. Klient může byt výhodně prodat nebo dlouhodobě pronajímat.
Vyšší pořizovací náklady
Cena bytu v osobním vlastnictví je vyšší než u družstevního bytu a klient musí mít dostatek vlastních prostředků pro složení části kupní ceny (např. 10–20 %).
Dlouhodobý finanční závazek
Většina klientů financuje koupi hypotékou na 20 až 30 let, což znamená pravidelné měsíční splátky a závazek vůči bance.
Darování nemovitosti
Darování je možné prostřednictvím darovací smlouvy a zápisu do katastru nemovitostí. Vztahy mezi blízkými osobami jsou od daně osvobozeny, u ostatních může vzniknout daňová povinnost.
Dědictví
Byt je předmětem dědického řízení. Po jeho ukončení je nový vlastník zapsán do katastru nemovitostí. Blízcí dědici jsou od daně osvobozeni, ostatní mohou podléhat zdanění v závislosti na hodnotě majetku.
Daňové aspekty
Každý rok se platí daň z nemovitých věcí. Při prodeji bytu může být příjem zdaněn, pokud byt nebyl vlastněn alespoň 5 let (nebo 2 roky obýván). V případě splnění těchto podmínek je příjem osvobozen. Daň z nabytí nemovitosti již byla zrušena.
Užívání bytu v osobním vlastnictví
Plná svoboda v užívání
Vlastník může byt rekonstruovat dle vlastních potřeb bez souhlasu třetích stran (s výjimkou stavebních povolení, pokud jsou nutná).
Stabilita a jistota bydlení
Nikdo nemůže klientovi vypovědět nájemní smlouvu nebo jednostranně zvyšovat nájemné.
Možnost výnosu z pronájmu
Vlastník může byt dlouhodobě nebo krátkodobě pronajímat a generovat pravidelný příjem.
Odpovědnost za stav bytu
Veškeré opravy a technické závady uvnitř bytu řeší a financuje vlastník.
Provozní a administrativní náklady Klient musí počítat s poplatky za energie, fond oprav, pojištění, daň z nemovitosti a případnou komunikaci se správcem domu.
Nižší flexibilita při stěhování
Prodej bytu může trvat týdny až měsíce, zejména v období poklesu poptávky.
Shrnutí z pohledu realitní kanceláře
Družstevní byty doporučujeme klientům, kteří hledají alternativu k osobnímu vlastnictví, chtějí dlouhodobě bydlet a jsou srozuměni s tím, že nevlastní samotný byt, ale pouze podíl v družstvu spojený s právem nájmu. Tento typ vlastnictví vyžaduje větší administrativní součinnost s družstvem a může mít omezené možnosti pronájmu, financování či rekonstrukcí.
Byty v osobním vlastnictví jsou ideální pro klienty, kteří chtějí mít nad nemovitostí plnou kontrolu, plánují dlouhodobé užívání nebo investici, a jsou připraveni nést vyšší pořizovací i provozní náklady. Nabízejí stabilitu, právní jistotu a volnost při nakládání s bytem.
